Esg, rigenerazione urbana e tecnologia: il futuro del real estate secondo Illimity e McKinsey

Illimity ha voluto promuovere, attraverso “Believe – Giving Credit To The Future”, un momento di confronto con l’obiettivo di costruire un ecosistema virtuoso che faciliti l’accesso delle pmi al credito e agli strumenti che la finanza può mettere a disposizione. Il focus del dibattito si è quindi spostato da una visione strettamente bancario-finanziaria a una imprenditoriale.

Corrado Passera (nella foto), fondatore e ceo di illimity, ha dichiarato: “illimity è nata per supportare le imprese con potenziale e per rispondere ad un bisogno molto sentito, quello del credito: credito alla crescita e allo sviluppo, credito di ristrutturazione e di rilancio e credito distressed con potenziale.

Tocchiamo con mano ogni giorno grande dinamismo nel mondo delle PMI: le crisi macroeconomiche che si sono accumulate nel nuovo millennio hanno fatto grande selezione e creato imprese resilienti in ogni settore. Percepiamo grande voglia di investire e di crescere anche in momenti turbolenti come questi, da parte di un gran numero di imprese. L’ecosistema del credito è ampio e buone operazioni necessitano quasi sempre anche di altre professionalità – legali, tecniche, amministrative – che una banca non può avere al suo interno, ma deve saper mobilitare. Alcune di queste le abbiamo coinvolte oggi per discutere insieme come si può collaborare ancora meglio nel ‘dare credito al futuro”.

Per inquadrare il contesto in cui le pmi si troveranno ad operare, il keynote speaker Francesco Sisci – sinologo, autore ed editorialista – ha presentato i nuovi scenari politici di un mondo completamente diverso rispetto agli ultimi 30 anni, che ridefiniscono anche le regole di ingaggio economico.

Successivamente, la ricerca promossa da illimity e realizzata da McKinsey & Company, ha esplorato i megatrend che guideranno l’evoluzione del Real Estate così come la trasformazione di modelli di business delle imprese.

REAL ESTATE R-EVOLUTION

Nel presentare la ricerca, Andrea Clamer, head of distressed credit division di illimity, ha sottolineato: “Oggi possiamo parlare di una vera e propria Real Estate Revolution. Vediamo già modelli di business che cavalcano trend globali come la sostenibilità e la rigenerazione urbana. illimity, nel suo piccolo, con il Desk Energy, raggiungendo il primo target di investimento di 100 milioni di euro in impianti fotovoltaici attraverso la joint venture con VEI Green, ha prodotto nel corso del 2021 9,1 GWh di energia rinnovabile. Inoltre, con fondazione illimity, contribuisce alla rigenerazione sociale di asset immobiliari, creando valore per le comunità locali”.

Questi i quattro trend osservati e approfonditi:

SOSTENIBILITÀ. L’attenzione alla sostenibilità ambientale è da tempo in costante aumento e al centro delle agende politiche e dei nuovi modelli di business di finanza e imprese. Anche il settore Real Estate registra un interesse crescente sul tema, da parte sia di investitori che di clienti finali, e si stima che la progressiva diffusione di progetti green porterà entro il 2050 a una riduzione del 40% delle emissioni di carbonio generata dal settore. Gli spazi degli edifici sono, inoltre, destinati ad evolversi per accogliere in modo sempre più efficiente nuove soluzioni improntate alla sostenibilità ambientale come gli “In-house farming” – ovvero le colture verticali che permettono di realizzare dai piccoli orti alle grandi produzioni alimentari – e i “Rooftop Energy”, ovvero la destinazione dei nuovi tetti, o la conversione degli spazi di edifici esistenti, in aree di produzione di energia solare.

• INCLUSIONE. A livello globale si stima che nel 2025 oltre 100 milioni di famiglie (135 milioni al 2050) si troveranno in una situazione di povertà relativa o assoluta, 2 milioni solo in Italia, e che avranno difficoltà ad abitare case di standard adeguato. L’attenzione verso l’inclusività economica anche in ambito urbanistico è, quindi, destinata a crescere, soprattutto in Italia che oggi conta una percentuale ridotta di edilizia sociale, pari a circa ¼ rispetto a quella mediamente diffusa in Europa a livello pro-capite (12 unità ogni 100.000 abitanti in Italia rispetto alle 50 di media in Europa). Molti operatori si stanno, quindi, muovendo in tale ambito anche secondo nuovi modelli integrati che vanno dalla raccolta di capitali alla gestione.

• RIGENERAZIONE URBANA. La trasformazione di spazi ha un impatto ambientale e sociale sul territorio, migliora lo stato di salute e la sicurezza dei quartieri, aumenta il prezzo degli immobili. In Italia si stima la potenziale trasformazione di oltre 100 milioni di mq nei prossimi cinque anni, con 6 principali aree di focalizzazione: uffici pubblici e scolastici, creazione di piattaforme dedicate agli affitti, edilizia sociale, edilizia sanitaria, senior e student housing.

Tale stima si fonda sul gap tra Italia e Europa: l’Italia non utilizza il 23% dei propri edifici, contro una media europea del 5%; il 40% degli edifici italiani sono stati costruiti prima del 1960 rispetto a una media europea del 30%; inoltre, l’edilizia scolastica è inferiore del 50% rispetto alla media europea.

• TECNOLOGIA E DATI. Strumenti di analisi dei dati e nuove soluzioni tecnologiche saranno sempre più centrali nei modelli di business delle imprese. Sul fronte Real Estate, la ricerca identifica oltre 60 applicazioni che potranno rendere gli spazi interconnessi all’interno di “smart cities” e che avranno un enorme impatto in termini di innovazione ed efficienza in 8 diversi ambiti: sicurezza, sanità, mobilità, burocrazia, socialità e gestione dell’energia, dell’acqua e dei rifiuti. Queste nuove soluzioni determineranno la necessità per gli operatori del Real Estate di prevedere non solo un significativo sviluppo tecnologico, ma anche di definire nuove partnership con operatori di diversi settori, per esempio con quelli della Digital Health Care per la smart diagnostic. Nelle smart cities sarà centrale la mobilità sostenibile di nuova generazione: si prevede che il mercato della Sharing Mobility nelle principali città italiane crescerà mediamente dell’11% all’anno fino al 2030. Assisteremo, inoltre, alla diffusione di infrastrutture innovative come i vertiporti, ovvero spazi di atterraggio per veicoli a decollo verticali, e gli smart parking con “tariffe dinamiche” che variano a seconda dell’afflusso.

In futuro, infatti, si prevede un’integrazione crescente della “Mobility as a service platform” che coinvolgerà non solo costruttori e fondi infrastrutturali, ma anche banche, operatori di trasporto e di pagamento. In questo ambito, gli investimenti previsti a livello globale per i prossimi anni sono stimabili intorno a 10 miliardi di dollari e si attendono ricavi da commissioni e contratti di gestione in crescita annua del 15% e pari a circa 2 miliardi.

“Immobili più sostenibili, sviluppi dell’edilizia sociale per una maggiore inclusione, rigenerazione degli spazi urbani e una tecnologia diffusa giocheranno un ruolo sempre più centrale nel settore immobiliare, in Italia e nel mondo”, ha commentato Nicola Sandri, senior partner di McKinsey & Company. “Si tratta di trend che, se ben gestiti, potranno generare ulteriore crescita e innovazione per il settore, con evidenti e concreti benefici per l’intera società”.

NUOVI MODELLI E STRUMENTI FINANZIARI PER SUPPORTARE I BISOGNI DELLE IMPRESE

Nella seconda parte di “Believe” sono state presentate, invece, le tendenze che stanno trasformando i modelli di business delle imprese e gli strumenti per rispondere alle loro necessità.

Enrico Fagioli, head of growth credit division di illimity, nel presentare la ricerca ha sottolineato che: “È sempre più necessaria un’evoluzione dell’offerta degli operatori finanziari per affiancare le aziende con soluzioni che permettano non solo di attraversare gli shock temporanei, ma anche di cavalcare i cambiamenti di lungo periodo con un approccio sostenibile e resiliente nel tempo. Le soluzioni offerte dai partner finanziari dovrebbero quindi evolvere verso un supporto non solo finanziario, ma anche industriale attraverso un’offerta completa e strutturata grazie al contributo di professionisti con competenze di turnaround oltre che settoriali e tecnologiche specifiche”.

Le tendenze osservate sono:

1. ACCELERAZIONE TECNOLOGICA E DIGITALE. Già oggi, più dell’82% dei CEO ha dichiarato di voler aumentare in modo significativo gli investimenti in digitale e tecnologia. In Italia, nel 2021, la spesa in Information and Communication Technologies (ICT) è stata di circa 44,3 miliardi di euro (dato Gartner) e si prevede che crescerà a 52,3 miliardi di euro nel 2025. La destinazione degli investimenti varia molto a seconda del campo in cui l’impresa opera: nel settore manifatturiero, ad esempio, il 41% delle innovazioni tecnologiche adottate dalle imprese italiane riguarda la robotica, seguita dall’Internet of Things (40%), mentre nel settore delle infrastrutture predomina l’adozione delle piattaforme tecnologiche che rappresentano il 73% delle innovazioni tecnologiche adottate.

2. AUTOMAZIONE. La crescente diffusione di sistemi di automazione a supporto dell’efficienza e della sostenibilità economica dei processi produttivi, richiederà non solo investimenti in tale ambito, ma anche personale specializzato. Secondo le previsioni, saranno 90 milioni i lavoratori in Europa a dover affrontare nuovi percorsi di formazione e, solo in Italia, si stima che ci siano 600 mila posti di lavoro vacanti a causa della mancanza delle relative competenze necessarie.

3. SUPPLY CHAIN DISRUPTION. La resilienza delle catene di approvvigionamento, intesa come capacità di resistere agli stress esterni e di trasformarsi in un vantaggio competitivo, è sempre più nell’agenda delle imprese: è stato stimato che la chiusura del canale di Suez nel 2021 abbia causato una perdita fino a 10 miliardi di euro al giorno e, ad oggi, la carenza di semiconduttori sta creando notevoli tensioni sulle catene di fornitura nel comparto automotive e non solo. A livello globale, si stima che fino al 26% della produzione sarà oggetto di re-shoring e/o near- shoring, strategie che le imprese dovranno implementare per limitare il potenziale impatto negativo derivante dalle interruzioni delle catene di approvvigionamento, quantificato in una flessione media dell’Ebitda fino al 42% nell’arco di un decennio. È certo che le imprese dovranno affrontare una profonda riorganizzazione dei processi industriali che si accompagnerà allo sviluppo della Digital Industry e delle applicazioni tecnologiche connesse ai sistemi di automazione.

4. EVOLUZIONE DEI MERCATI DEI CAPITALI. Le aziende hanno oggi a disposizione un’offerta finanziaria mai vista prima sia in termini di strumenti – per esempio, i volumi di investimenti di Private Equity / Venture Capital e Private Debt in Italia sono raddoppiati rispetto al 2020 – sia in termini di tecnologie, con le fintech che ormai sono player consolidati del panorama finanziario italiano.

“Incertezza e volatilità caratterizzano il nostro tempo, mettendo a dura prova la resilienza delle aziende”, ha aggiunto Alfonso Natale, partner di McKinsey & Company. “I temi evidenziati nella ricerca – digitale, automazione, sostenibilità, supply chain e mercati dei capitali – stanno cambiando il modo di fare impresa: trasformare questa discontinuità in vantaggio competitivo sarà determinante per una crescita sostenibile nel tempo”.