Mazars, sgr immobiliari in crescita ma calano le commissioni

Cresce il numero e il valore degli investimenti delle sgr immobiliari in Italia, ma a fronte di masse gestite calano i rendimenti. Questi, in estrema sintesi, i risultati del primo rapporto dell’Osservatorio sui bilanci delle SGR immobiliari redatto da Mazars Italia con l’Università di Parma, che verranno presentati in un incontro con gli operatori del settore oggi a Milano.

La ricerca ha preso in considerazione, nel periodo 2013 – 2016, i dati provenienti da 27 gestori aventi un asset under management complessivo di 58,5 miliardi e un Net Asset Value pari al 93% del totale attribuibile al mercato nazionale dei fondi immobiliari nel 2016. Di queste sgr, 11 sono appartenenti a gruppi bancari, quattro a gruppi assicurativi e 12 sono indipendenti.

Più investimenti e fondi

Nel quadriennio analizzato la ricerca evidenzia un incremento degli investimenti effettuati in Italia attraverso lo strumento dei fondi di investimento alternativi immobiliari. Infatti, l’aum del campione analizzato è aumentato dal 2013 al 2016 (+27%) a circa 60 miliardi. Parallelamente, si è registrato anche un incremento del numero dei fondi a +118.

Questi investimenti sono più frazionati sulla base della specifica destinazione degli immobili (logistica, hotel, uffici, etc…), il che evidenzia la tendenza alla specializzazione nella gestione dei fondi. Ciò accade in quanto, considerando le opportunità offerte dal mercato, si è assistito a un incremento degli investimenti immobiliari tramite fondi effettuati da grandi operatori professionali, il cui target tende però a concentrarsi su specifiche tipologie di assets in grado di soddisfare gli obiettivi di rendimento prefissati. Di conseguenza si è assistito a una riduzione delle masse investite e gestite per singolo fondo.

Considerando la suddivisione per tipologia, la ricerca evidenzia una crescita costante delle masse gestite dalle sgr indipendenti (27% dal 2013 al 2016) e bancarie (31%), mentre risulta più contenuta la crescita per le SGR appartenenti a gruppi assicurativi (15%).

“Ciò che emerge dallo studio è l’aumento dell’uso del fondo chiuso immobiliare – spiega Pier Paolo De Santis, senior manager di Mazars Italia -, uno strumento in passato destinato alla clientela retail ma adesso maggiormente utilizzato da operatori specializzati in operazioni opportunistiche” e “oggetto dell’interesse degli investitori istituzionali, più orientati ad esempio verso portafogli con immobili a uso ufficio locati a tenant stabili, con rendimenti garantiti, poche capex e una marginalità elevata”. A tal proposito, spiega De Santis, “il taglio medio dei fondi è sceso, da 500 milioni ai 100-200 milioni”.

Quanto al Nav, determinato quale differenza tra totale attività e totale passività dei fondi gestiti e composto dalla somma del Nav dei fondi gestiti dalle singole sgr, questo è incrementato del 44%, passando da 27,7 miliardi a 40 miliardi.  A fronte di questo incremento, il livello di indebitamento complessivo dei fondi gestiti, determinato come in precedenza precisato, risulti sostanzialmente stabile nel periodo di riferimento.

Contrazione della redditività 

Se da un lato ci sono più operatori e veicoli, dall’altro la redditività e l’efficienza scendono rispetto all’andamento delle masse gestite, misurate da indicatori quali il rapporto tra le commissioni nette e l’aum e il rapporto tra le spese del personale e amministrative e le commissioni nette.

“A fronte dell’aumento delle masse gestite le sgr registrano commissioni più basse”, che raggiungono una percentuale compresa tra lo 0,5-o,6%, osserva il senior manager.

Ciò a causa dell’effetto combinato di diversi fattori, di cui i principali sono l’incremento della concorrenza, le maggiori aspettative dei quotisti in termini di rendimenti attesi (che hanno un impatto sui ricavi da commissioni di gestione e, conseguentemente, sul margine di intermediazione e sul risultato operativo) e l’incremento dei costi fissi (principalmente costi del personale e amministrativi).

In particolare, “l’incremento della concorrenza e delle aspettative dei quotisti è principalmente dovuto all’evoluzione della tipologia degli investitori, per lo più soggetti professionalmente qualificati come gruppi di private equity internazionali, compagnie assicurative, società finanziarie, rispetto agli investitori retail“, spiega De Santis. Inoltre l’incremento dei costi fissi è influenzato dall’aumento della numerosità dei fondi e dalle modifiche normative e regolamentari (principalmente, introduzione della Direttiva Aifm) che hanno impattato sulla struttura operativa delle sgr e hanno introdotto lo strumento delle sicaf.

Per far fronte a questo calo delle commissioni, “le sgr dovranno cambiare attuare un cambiamento strategico verso maggiori economie di scala, aumentando il numero di veicoli per incrementare i rendimenti”, aggiunge De Santis. Non si escludono quindi “eventuali aggregazioni”.

Incremento della liquidità

Contestualmente all’aumento dell’Aum, nel periodo di riferimento c’è stato un incremento della liquidità depositata presso conti correnti (+4% nel 2014, + 16% nel 2015 e +9% nel 2016). Questo aumento incremento, significativo negli esercizi 2015-2016, deriva principalmente dai nuovi requisiti richiesti dalla regolamentazione di settore.