Della Posta (Invimit): «Così metto sul mercato gli immobili pubblici»

L’ultimo passo è stato il via libera della Consob alla commercializzazione di Dante, fondo immobiliare value add di un valore iniziale di 254 milioni di euro, per arrivare a regime a 500 milioni di euro. Ora Invimit sgr, la società del ministero dell’Economia e delle Finanze cui fanno capo 1,6 miliardi di immobili pubblici, può proseguire nella sua missione: sviluppare e valorizzare il patrimonio per dare ossigeno alle casse dello Stato. E benché, come molte altre società, Invimit si trovi davanti all’ostacolo dell’incertezza provocato dall’epidemia di coronavirus, «noi continuiamo e continueremo con la nostra attività in smart working proseguendo sia il dialogo con gli investitori sia lo scouting e la valutazione degli immobili, non ci fermeremo», dice in questa intervista a MAG Giovanna Della Posta (nella foto), da un anno numero uno della sgr.

Nominata dal Ministero del Tesoro, Della Posta è stata chiamata per dare un ulteriore slancio alla sgr cercando di valorizzare il più possibile il patrimonio immobiliare pubblico in gestione di circa 1,6 mld€. Inizialmente la cifra da raggiungere, stabilita dal governo, era di 1,25 miliardi nel triennio 2019-21. Con un’epidemia in corso e diversi paesi del globo fermi e intenti a bloccare la diffusione del coronavirus, l’obiettivo sembra più che mai ambizioso ma la nuova ceo non si scoraggia: dal giorno uno come amministratore delegato, Della Posta ha messo in moto la macchina seguendo pochi e semplici principi, e cioè trasparenza, competenza e soprattutto tanta tecnologia. Una macchina che funziona e lo dimostra ancora di piu in questi giorni di emergenza in cui hanno lavorato a ritmo costante per non perdere il lavoro fin qui fatto.

In meno di 12 mesi, la manager – con esperienza in Enel, Fastweb e nell’assicurazione Sara come dirigente – ha infatti rimodernato e digitalizzato la sgr, si è messa alla ricerca di investitori italiani e stranieri, chiamandoli uno a uno, e ha lanciato il fondo, i3 – Dante, un fondo chiuso multi comparto da 250 milioni di euro (si veda il box) che comprende il comparto residenziale Convivio, di cui ora inizierà a commercializzare le quote.

«Quando sono arrivata ho trovato una sgr con un patrimonio molto interessante accumulato negli anni grazie al conferimento di asset da diversi enti e istituzioni pubbliche. Parliamo di immobili che hanno un valore di 1,6 miliardi di euro e senza i quali non sarebbe stato possibile realizzare tutto quello che abbiamo fatto», racconta Della Posta, spiegando che in futuro la quota di asset di Invimit potrà aumentare anche «fino a 3 o 4 miliardi». Partendo da queste risorse, «la fase due è stata la gestione di tale patrimonio prestando particolare attenzione alla compliance e al controllo».

Dott.ssa Della Posta, concretamente come ha lavorato per avviare la gestione della sgr?
Definito l’obiettivo di contribuire in maniera sostanziale al piano di dismissioni, abbiamo lavorato sulla struttura portante della SgR, fatta di procedure, business plan e riorganizzazione dei team.
Nei primi sei mesi dal mio arrivo sono andati via in dodici, si trattava di lavorare con modalità diverse e schemi diversi. Non mi sono persa d’animo, ho attivato il canale Linkedin e grazie anche al supporto della società di hunting Key2people, ho assunto quattordici persone tra ingegneri e architetti di cui nove donne. Oggi il team conta 34 persone tra fund e asset manager, il team legale e tutte le figure fondamentali in una sgr. Oltre a questo, abbiamo accelerato sul processo di digitalizzazione.

In quali aree?
Siamo intervenuti soprattutto nell’area sales, oltre che nella gestione e valorizzazione del patrimonio. Per la parte gestionale, per esempio, abbiamo introdotto un sistema di ticketing in base al quale ogni intervento su un asset è identificato tramite un ticket, cosi che per ogni asset sia possibile sapere tutti gli interventi di controllo o manutenzione realizzati finora su quel fabbricato e che vengono puntualmente aggiornati. Dal punto di vista commerciale abbiamo cambiato completamente l’approcci alla vendita, creato ex novo una procedura basata su aste presso i notai, lanciato una app dedicata agli investitori e agli utenti che vogliono conoscere il patrimonio pubblico in nostra gestione . Seguiamo i clienti retail e gli investitori direttamente. Vogliamo essere vicini al mercato ed essere consapevoli di cosa cerca. La tecnologia in ambito sales ci è venuta incontro specie per il corretto posizionamento commerciale degli immobili.

Come?
Abbiamo introdotto un sistema di analytics su cui lavora un algoritmo che analizza 14 dimensioni socio economiche territoriali. Per citarne alcune, analizziamo il reddito medio, le attività commerciali, i trasporti per avere piu info possibili in merito alla zona in cui è situata l’immobile. L’algoritmo restituisce un “index” in merito alla fattibilità per quell’immobile, spesso a parità di destinazione urbanistica e catastale, di essere adibito per esempio ad una struttura di senior living, che è uno dei trend immobiliari degli ultimi tempi oltre agli studentati.

Questi strumenti sono applicabili per gestire al meglio anche tutto il patrimonio pubblico?
Stiamo lavorando con il ministero dell’Economia e delle Finanze per capire come scalare quest’innovazione. A oggi il Mef, con il supporto di EY, ha già censito in maniera eccellente tutti gli edifici di proprietà dello Stato sulla base di un liquidity index che indica la liquidità di ogni asset sul mercato. L’obiettivo è implementare l’uso della tecnologia e stiamo lavorando con tutto lo staff e il gabinetto del ministero che è molto disponibile e partecipativo. Siamo una squadra unita e affiatata, mi hanno inclusa dal primo giorno in cui sono arrivata. Gliene sono grata, quest’apertura e disponibilità sono stati molto preziosi per costruire l’operazione Dante.

Poco tempo fa avete ottenuto il via libera da Consob per la vendita del comparto Convivio del fondo Dante, fra gli investitori c’è interesse?
Dante è stato creato facendo scouting degli immobili tra tutti i fondi in nostro possesso e scegliendo solo quelli con determinate caratteristiche avvalendoci dei migliori consulenti, dagli studi legali Dla Piper e GOP agli studi di architettura Lombardini22, Progetto Cmr, ATI Project. Gli investitori hanno apprezzato il lavoro che abbiamo svolto e al momento ne abbiamo una ventina in dataroom.

Che tempi avete?
La deadline era prevista per il 20 aprile, abbiamo deliberato in Cda uno spostamento al 1 luglio, è doveroso in questo momento ed è anche un tema di dare a tutti gli interessati parità di accesso. Anche se avessi avuto l’investitore pronto non avrei chiuso per rispetto nei confronti del mercato. Il principio che ci guida è sempre il medesimo, trasparenza e accessibilità. Dal lockdownn ad oggi, abbiamo formalizzato ulteriori accessi in dataroom, spiegando il progetto in videoconference. Avevamo già impostato la piattaforma di documentale con una virtual dataroom che ad oggi conta per il solo Fondo Dante oltre 2000 documenti, questo tempo in più per l’operazione lo utilizzeremo per dedicare più tempo agli investitori.

A proposito di coronavirus, quali saranno secondo lei gli effetti dell’epidemia sul mercato immobiliare?
Credo che una delle principali conseguenze a breve termine sarà per ciò che riguarda la parte commerciale e in particolare i conduttori, pensiamo ad esempio ai commercianti che sono chiusi, faranno fatica a pagare il canone d’affitto. Nel complesso ritengo che ora è presto per fare previsioni più puntuali, credo però che ci vorrà almeno un anno per ripartire seriamente. Sotto certi versi essendo l’immobiliare un asset class illiquida, a mio avviso potrà godere di un po’ di protezione in piu nei momenti di turbolenza di mercato.

Quale è idealmente la roadmap di Invimit sul mercato?
Il Fondo Dante è qualcosa in più di un fondo, è un modello operativo. La roadmap che abbiamo immaginato è quella di collocare Dante entro l’estate e poi far scalare il modello con successivi collocamenti. Continuiamo a fare scouting sul mercato, interagendo costantemente con gli Enti e le Società pubbliche per selezionare gli asset che sono più coerenti con le richieste del mercato. Dante piace e gli investitori sono interessati, è solo l’inizio di un percorso.

Qual è l’obiettivo?
Collocare sul mercato il 100% del fondo, anche se per la parte investimenti per la valorizzazione potrebbe intervenire il fondo di fondi i3core con una immissione di liquidità…

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