AbitareIn, la voglia di casa dei milanesi batte il Covid. Società verso lo Star

Milano cresce, diventa sempre più giovane, attrae talenti da tutta Italia, si apre al mondo: è a tutti gli effetti una metropoli globale. Non stiamo parlando del capoluogo lombardo prima che il Covid-19 mettesse in evidenza la fragilità del sistema sanitario costruito all’ombra del Pirellone e affossasse l’economia dell’intero Paese. A sentire chi opera nel settore immobiliare e a leggere i dati sul mercato, dopo una pausa naturale durante il lockdown, Milano ha ritrovato praticamente intatta la vivacità che ha caratterizzato l’ultimo decennio.

Marco Grillo è fondatore (insieme a Luigi Gozzini) e amministratore delegato di AbitareIn. Gode di una posizione privilegiata per osservare i trend del mercato del real estate, con particolare riferimento al residenziale a Milano. E, dal suo punto di vista, la pandemia sta avendo l’effetto di accelerare tendenze già in atto, in particolare la sostenibilità (ambientale, sociale ed economica) dei progetti immobiliari e la centralità della casa nelle priorità delle famiglie. Il business promette talmente bene che la società ha in programma di passare allo Star e di quotare su Aim la controllata Homizy. L’attuale azionariato di AbitareIn vede, oltre ai fondatori, Kairos Partners, le famiglie Borromeo, Alessi e Zucchetti, il presidente di Sicuritalia, Lorenzo Manca, Kervis Asset Management, Filippo e Tommaso Rota, titolari della principale agenzia Reale Mutua di Milano, e la Fiduciaria Orefici. Nel corso del 2018 si sono aggiunti alla compagine sociale anche diversi investitori istituzionali, tra cui Norges Bank, che hanno aderito all’aumento di capitale di 20 milioni.

Grillo, facciamo un passo indietro: quando è nata AbitareIn e con quali obiettivi?
L’azienda è nata nel 2013, con l’idea di trasformare radicalmente il settore del residenziale, puntando sulle case fatte su misura, prendendo spunto dalla produzione di automobili just-in-time. Il primo progetto è andato benissimo e ci ha dato il coraggio per continuare a crescere. Ci siamo quotati nel 2016 su Aim Italia, rafforzando ulteriormente un gruppo che opera in un business solido e in fortissima crescita.

Quali sono i numeri di AbitareIn?
Nel 2019 abbiamo fatturato 44 milioni di euro. Il nostro esercizio si chiude a settembre. Il semestre archiviato il 31 marzo scorso, quindi in pieno lockdown, ha visto un fatturato di 33,6 milioni, in netta crescita rispetto ai 20,6 milioni di un anno prima. Il risultato è stato influenzato negativamente per 2 milioni dall’incremento dei costi causa Covid-19, maturati sino alla consegna del cantiere Abitare In Maggiolina, avvenuta tra luglio e agosto. Ma abbiamo confermato le previsioni 2020-2021 e le ultime settimane ci confermano che stiamo procedendo come da previsioni. Il nostro piano stima di raggiungere ricavi per oltre 800 milioni nei prossimi anni.

Qual è la pipeline di progetti attuale? 
Abbiamo circa diciotto operazioni in corso, mettendo assieme le aree già consegnate, quelle dove sono in corso lavori e progetti ancora da avviare. Un totale di oltre 2.500 appartamenti. Tutte le aree della nostra pipeline sono a Milano, in zone semicentrali, abbastanza omogenee e tutte con un alto potenziale di crescita. Il costo medio dei nostri appartamenti è attorno ai 4mila euro al metro quadro.

Perché solo residenziale?
La nostra mission è chiara: soddisfare le aspirazioni abitative delle famiglie milanesi. L’idea è vedere la casa come un prodotto di consumo, guardare all’industry con occhi nuovi. E applicare la tecnologia al settore real estate, cosa che nessuno aveva mai fatto prima. Avere una fortissima focalizzazione ci ha consentito di sviluppare un know-how e guadagnare un vantaggio competitivo. Vendiamo un prodotto personalizzabile, su misura, ma, grazie alla tecnologia, con livelli di scalabilità industriali. Siamo posizionati nella fascia di mercato cosiddetto affordable, che in italiano possiamo tradurre come “sostenibile” non solo in termini di prezzo. Per noi la sostenibilità, vista in tutte le sue declinazioni: ambientale, economica e sociale, è un valore assoluto, imprescindibile.

E perché solo Milano?
Perché è un mercato molto grande: la somma delle compravendite di case vale circa 10 miliardi all’anno, contando nuovo e usato. A Milano vengono venduti ogni anno 26-27mila appartamenti. Le nuove costruzioni attualmente rappresentano circa il 10% del mercato, ma stanno prendendo sempre più piede. Il trend demografico a Milano è chiaro, ce lo dicono i dati del Comune: è una città che cresce tanto, non tanto grazie alle nascite ma grazie all’arrivo dei giovani. E c’è una conseguente richiesta di soluzioni abitative. Probabilmente c’è un potenziale di crescita anche in altre città, ma la realtà attuale è che tutti vengono a Milano. Certo, il modello è esportabile in futuro. Il mercato, però, ci ha detto che la casa vive di dinamiche locali; dovremo guardare a questi trend locali per valutare eventualmente di sbarcare in altre città.

Quali tendenze state notando in risposta alla pandemia e al lockdown?
I macro-trend legati alla demografia e all’evoluzione socio-economica non sono cambiati. Il virus ha restituito centralità alla casa tra le priorità delle famiglie e ne sta incentivando la ricerca, in particolare di case nuove. Il lockdown ci è capitato tra capo e collo, ma la tecnologia ci ha consentito di non bloccare la commercializzazione dei progetti: le visite ai siti dei progetti sono cresciute fino al 40%. E il 19 giugno siamo partiti con la commercializzazione del progetto Savona105, con vendite interamente online, che è andato benissimo. 

Dunque, tutto procede come prima? Non è vero, come sostiene qualcuno, che le persone, facendo leva sullo smartworking, vogliano andare a vivere al mare o in campagna?
Per Milano non cambia nulla. Siamo fiduciosi, salvo ulteriori variazioni del mercato oggi non prevedibili. Certo, i clienti chiedono case un po’ più grandi, con terrazzo e magari giardino; vogliono ritagliarsi uno spazio per lo smartworking. Ma noi già in precedenza puntavamo su abitazioni pensate per professionisti che lavorano in parte fra le mura di casa, quindi tecnologicamente avanzate. Scappare dalla città è un’idea naive, oltretutto in contrasto con il dogma della sostenibilità ambientale, che con il Covid si è radicalizzato: è dalla città che bisogna partire per rendere più sostenibile il mondo. A Milano, per esempio, ora è tutto a portata di monopattino.

Posto che non andremo tutti a vivere in campagna, come stanno cambiando le case dei milanesi?
Possiamo ipotizzare edifici con sempre meno box, più servizi comuni (aree giochi per i bambini, lavanderia, stanze attrezzate per lo smartworking), spazi all’aperto. Il condominio diventa sempre più una comunità protetta, autosufficiente, in cui la famiglia è centrale e i condomini socializzano. Ma non vogliamo scappare dalla città, perché vogliamo bere l’aperitivo e andare al ristorante senza fare chilometri in auto.

Quali sono le prospettive di Homizy, la nuova linea di business dedicata alla locazione nella forma del co-living, che avete lanciato nell’ottobre scorso?
E’ un prodotto che si rivolge a un target diverso, giovani professionisti (young professionals), a cui offriamo una soluzione di locazione full service a una cifra media di 600 euro al mese. Sono edifici nuovi, pensati da zero, super-efficienti, con più camere, in cui ogni co-resident affitta una stanza, condivide i servizi comuni prima dell’appartamento e poi del building come le aree di co-working, di relax e di entertainment, così come le piattaforme digitali per socializzare in base ai propri interessi e passioni. E’ una soluzione che, oltre a essere a costi sostenibili a portata del portafoglio dei giovani, favorisce la socializzazione e, perché no?, il divertimento. Vogliamo essere leader a Milano e per farlo riteniamo che un obiettivo di 3mila stanze ci consenta di raggiungere la massa critica auspicata. Tale obiettivo equivarrebbe ad un investimento complessivo di circa 175 milioni Parte di questo capitale arriverà dall’equity e parte dal debito bancario. Per ora abbiamo realizzato un aumento di capitale di 4,5 milioni, chiuso appena dopo il lockdown e andato addirittura a riparto, ma ne faremo altri.

Porterete Homizy a Piazza Affari?
L’idea è quotarla sull’Aim, dopo aver portato AbitareIn allo Star, dove puntiamo ad arrivare già con l’inizio del prossimo anno.