Prelios, il “one stop shop” del real estate

La riqualificazione di Milanosesto, il completamento di Porta Vittoria a Milano, la possibile acquisizione di un portafoglio di crediti unlikely to pay da 10 miliardi di euro di Intesa Sanpaolo, ma anche servizi integrati di property management – cioè la gestione degli immobili – con 7,6 milioni di mq di superfici gestite, fino all’advisory per società come Westwing, Air France-Klm e Sperlari nella ricerca di nuove sedi. Se la partita si gioca sul campo del real estate, il Gruppo Prelios non intende restare in panchina.

Lo dimostrano le ultime operazioni messe a segno dalla società guidata dal ceo Riccardo Serrini (nella foto) e dal presidente Fabrizio Palenzona, il cui arrivo, un anno fa, si è rivelata una mossa strategica per raggiungere l’obiettivo. Quale? Essere un player full service in grado di operare lungo tutta la catena di valore del settore immobiliare, dalla costruzione alla vendita di immobili di varia natura (infrastrutture, social housing ecc) fino all’attività di servicing sugli asset distressed.

A oggi il gruppo conta oltre 35 miliardi di euro di asset in gestione, dei quali poco meno di 25 miliardi costituiti da crediti con sottostante immobiliare (dai 9,5 del 2016), e l’obiettivo è quello di accrescere la propria leadership cercando di anticipare il mercato, anche sfruttando la tecnologia digitale applicata al real estate, il cosiddetto Proptech.
Da questo punto di vista, le ultime novità del gruppo sono il lancio di BlinkS, una piattaforma dedicata a far incontrare domanda e offerta di crediti deteriorati, e Premium, un software di big data analytics per la valutazione di beni e garanzie immobiliari.

A conferma delle intenzioni di crescita e consolidamento della società c’è anche la campagna di reclutamenti che ha portato 60 ingressi nell’ultimo anno per un totale di 500 dipendenti oltre al management team. Oltre al ceo Serrini e al presidente Palenzona, la squadra di vertice è composta dal chief financial officer Sergio Cavallino, il chief corporate & business development Luigi Aiello, operativo in prima persona su dossier quali Milanosesto e lo sviluppo dell’ex ippodromo del Trotto di Milano, e il chief operating officer Fabio Panzeri, entrato da meno di un anno (era Director delle European Portfolio Operations di Bain Capital, e prima ancora in ENI), cui riportano sia il piano strategico di trasformazione del Gruppo, sia i servizi al Real Estate (le business unit Integra, Valuations, Agency), sia il nuovissimo fronte della gestione degli UTP, gli Unlikely to Pay.

Alla struttura di Prelios si sono aggiunti nel corso di questi mesi anche manager quali Stefano Focaccia da QuattroR quale managing director UTP, Tiziano Piemontesi che collaborerà in qualità di senior advisor per il settore degli UTP, e Francesco Uggenti, già in Uccmb e doBank, quale head of business development di Prelios Innovation, la società parte del gruppo Prelios dedicata all’implementazione tecnologica e guidata da Gabriella Breno, a cui fa capo, fra le altre cose, anche Blinks.

L’eBay degli npls
È da BlinkS che Prelios parte per la fase due dell’attività di servicing, dove il gruppo è leader per ciò che riguarda le cartolarizzazioni tramite garanzia pubblica (Gacs) con una quota di mercato del 75%: «Nel 2018 – ha commentato il ceo Serrini in occasione di un incontro sul tema – la metà circa delle cartolarizzazioni italiane di NPL in termini di GBV è stata realizzata con la garanzia statale Gacs: 14 operazioni per almeno 44,8 miliardi di euro di GBV. Dalla nascita della Gacs, nel 2016, siamo a 18 operazioni, 13 delle quali gestite da Prelios». Ora nell’offerta si inserisce anche la tecnologia. Con BlinkS, piattaforma sviluppata assieme a Deloitte e allo studio legale Orrick e operativa dal marzo scorso, «il nostro obiettivo è mettere a disposizione una piattaforma che possa rendere il mercato dei crediti deteriorati più liquido», spiega a MAG Gabriella Breno.

L’obiettivo, a tendere, è di arrivare a qualche miliardo di scambi all’anno. E di far sviluppare il secondario. Nel dettaglio, l’infrastruttura – una sorta di eBay per i crediti deteriorati – è rivolta sia lato sell side, quindi banche e fondi, sia buy side. In particolare, «i venditori – specifica Breno – possono presentare su questo marketplace digitale sia portafogli di grandi dimensioni che pacchetti più piccoli come pure single name, ad esempio legati a specifici asset, che vogliono cedere. La presentazione sul mercato avviene sulla base di un processo standardizzato e trasparente, in cui un tool integrato nella piattaforma produce una reportistica dettagliata sul credito o sul pacchetto e consente anche di stabilire il suo valore: l’incontro tra domanda e offerta stabilità poi il prezzo».

La trasparenza e la possibilità di avere un set informativo completo sono le caratteristiche dello strumento che Prelios vuole valorizzare: «L’asimmetria informativa e la conseguente impossibilità di prezzare i crediti deteriorati sono stati i fattori che più hanno reso difficile negli ultimi anni lo sviluppo del mercato degli npl in Italia. Adesso, attraverso i modelli di data tape presenti nella piattaforma uguali per tuttiè possibile valutare in modo approfondito l’asset e quindi facilitarne la compravendita», osserva la professionista. I crediti in vendita, in gran parte con sottostante immobiliare, possono essere offerti all’asta oppure con la formula compra subito. «In questo modo è possibile valorizzare al meglio l’immobile sottostante e iniziare il prima possibile a recuperare il valore», osserva Breno. BlinkS segue Premium, piattaforma di analisi del rischio immobiliare rivolta agli istituti di credito e ai relativi Credit Risk Officer che consente di identificare le possibili perdite future sui mutui garantiti da immobili, rispondendo dunque ai nuovi principi contabili IFRS 9, alle normative BCE e alla Circolare 285 emanata da Banca d’Italia.

Da Milano a Bari
Dai crediti distressed ai progetti immobiliari. Fra i più recenti ci sono quello relativo all’ex area Falck di Sesto San Giovanni e Porta Vittoria. Sul primo fronte, lo scorso mese Prelios ha acquisito da Bizzi&Partners per 50,6 milioni il 100% del capitale sociale della newco Milanosesto Development, in cui è stato conferito il ramo d’azienda dedicato alla gestione e allo sviluppo dell’area che conta una superficie lorda complessiva di 1.450.000 metri quadrati. Si tratta di uno dei più grandi progetti di riqualificazione immobiliare e urbanistica in Italia – per quanto riguarda le aree con molteplici destinazioni d’uso – e in Europa. Il progetto, da realizzare in collaborazione con Intesa Sanpaolo, fra i principali finanziatori, e il gruppo Usa Hines, comprende diverse aree aventi destinazioni residenziali, commerciali e di servizio: ci sarà uno dei più innovativi e avanzati centri di cura e di ricerca in campo medico-ospedaliero ma anche uffici, strutture ricettive, centri commerciali, complessi scolastici e sportivi, tutti inseriti in un parco urbano di oltre 450.000 metri quadrati.
Quanto a Porta Vittoria, a fine mese il gruppo…

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