Anche il real estate diventa 2.0

Nel 2017 il mattone italiano torna nel mirino dei grandi investitori, soprattutto stranieri.

Stando ai dati pubblicati a inizio ottobre da Cbre, sono 7,1 i miliardi di euro investiti, in termini di volumi, nel settore immobiliare italiano nei primi nove mesi del 2017, in aumento di oltre il 34% rispetto allo stesso periodo del 2016, quando i volumi erano pari a 5,2 miliardi.  In particolare, volano i segmenti industriale e logistica (+266%), mentre crescono del 44% gli uffici e del 75% il segmento che comprende Rsa, scuole e centraline telefoniche, nonché del 25% gli hotel.  A fine anno alcune stime non escludono che il mercato possa avvicinarsi alla soglia dei dieci miliardi di euro.

Tuttavia il settore non è più lo stesso del periodo pre-crisi. Stando a quanto è emerso durante la l’ultima edizione di “Quo Vadis Italia”, il Forum annuale sul real estate organizzato da Dla Piper, come i mercati nel resto d’Europa e nel mondo, anche il mattone tricolore sta attraversando un periodo d’incertezze, da quelle politiche, sia in Italia che nel resto d’Europa e negli Usa, e di cambiamenti, come quello nel lavoro e nello stile di vita provocati dalla digitalizzazione, dai cambiamenti demografici, dal lavoro flessibile o remoto e dall’aspettativa di un diverso equilibrio tra lavoro e vita privata.

In questo contesto, per il 2018 saranno almeno tre le sfide e i driver che caratterizzeranno il settore e che saranno determinanti nel definire la competitività del nostro Paese a livello europeo e globale.

1 – LIQUIDITÀ E INVESTIMENTI LONG TERM

Il trend più evidente della nuova vita del real estate italiano è sicuramente quello della disponibilità economica. Come osserva Olaf Schmidt, co-managing director per l’Europa e il Medio Oriente e Co-Responsabile del sector Real Estate Global di DLA Piper, «capitali istituzionali e investitori del mondo del private equity continuano a guardare all’Italia con particolare interesse poiché, a differenza di molti altri paesi europei, i margini continuano a essere attrattivi».

In particolare, Milano si posiziona al 15° posto tra le città “rifugio” del mattone, stando all’edizione 2017 di Emerging Trends in Real Estate di ULI e PwC, una posizione sopra Parigi e 12 posizioni sopra Londra, considerando che le prime cinque posizioni spettano a Berlino, Amburgo, Francoforte, Dublino e Monaco di Baviera. L’interesse, dunque, c’è e così anche la liquidità, «che è in abbondanza – spiega – basta guardare all’investimento dell’australiana Lend Lease a Santa Giulia o le riconversioni di Hines o gli sviluppi di centri commerciali a prevalente capitale estero e in generale alla quantità di investimenti registrati». Per Mario Abbadessa di Hines Italy, il «mercato è molto positivo, ci sono molti capitali e una maggiore propensione al rischio rispetto agli anni passati».

In questo contesto di generale ottimismo a cambiare è anche l’approccio verso gli investimenti in Italia: «La tendenza è ora di investire per un più lungo periodo di tempo, mediamente almeno cinque anni fino a dieci – osserva Schmidt –, questi capitali vogliono restare in Italia». Inoltre sono «orientati alla creazione di valore piò che alla scelta opportunistica: al contrario rispetto agli ultimi anni, siamo assistendo a un calo degli investimenti short term, che puntano a rendimenti immediati dopo una breve attività di asset management e che sono ora limitati ad alcuni immobili legati a crediti distressed». La strategia long term, aggiunge, «riguarda diversi comparti, dal classico ufficio al retail in grandi città, ma anche la logistica e l’alberghiero, che sta attraendo molto capitale in particolare da investitori mediorientali».

Questo, osserva Silvia Rovere (foto a sinistra), ceo di Morgan Stanley sgr, «è un segnale positivo per il paese perché significa che riesce ad attrarre l’interesse degli investitori a prescindere dal ciclo immobiliare e in ottica di creazione di valore. Il che porta, inevitabilmente, a una risalita dei prezzi e della competizione».

2- SPECIAL ASSET CLASSES

Il problema però è che se la domanda è superiore alle migliori aspettative, l’offerta non riesce a soddisfarla. «Questi capitali cercano immobili core e prodotti di qualità con determinate caratteristiche che in Italia però scarseggiano».

Per questo motivo, il nuovo trend vede un maggiore interesse verso le cosiddette alternative asset classes. Stando a un sondaggio condotto da Coima, un campione di cinque investitori istituzionali su dieci si dichiara pronto a incrementare “sensibilmente” gli investimenti in questo tipo di asset (in crescita del 16% rispetto all’anno precedente).

Parliamo di alloggi per studenti, «che ormai non sono più una novità», commenta Schmidt, ma anche di rsa (residenze per anziani) micro living e garage. In particolare, spiega il socio di Dla Piper, «anche in Italia gli investitori stanno iniziando a guardare al target del micro living ossia appartamenti arredati di piccole dimensioni presenti in grandi città, il più delle volte affittati da giovani professionisti o lavoratori fuori sede». Si tratta…

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Noemi

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