Coima lancia il secondo fondo da 1,5 miliardi. Irr atteso a oltre il 10%

Coima sgr, al suo decimo anno di operatività, chiude la raccolta per il fondo Coima Opportunity Fund II e guarda alla strategia per i prossimi tre anni puntando tutto su Milano e inaugurando la nuova sede in Piazza Gae Aulenti.

Per quanto riguarda il nuovo veicolo, il gruppo guidato da Manfredi Catella (nella foto) ha raccolto sul mercato 650 milioni di euro, che permetteranno di avere una capacità di investimento in Italia, inclusa la leva finanziaria, di oltre 1,5 miliardi di euro.

Il 90% della raccolta del fondo proviene da investitori esteri, in prevalenza asiatici e del Nord America, soprattutto fondi sovrani e fondi pensione, mentre il restante 10% fa capo a investitori italiani.

Per Catella questo è “il più grande fondo di investimento immobiliare discrezionale mai fatto in Italia”, la cui disponibilità è ancora più ampia perché, ha spiegato l’ad e fondatore della sgr, Coima Res, la siiq di cui è amministratore delegato, e i cornerstone investors – cioè investitori chiave con sottoscrizioni di almeno 150 milioni – “avranno la possibilità di coinvestire nei progetti”, cosa che “potrebbe ampliare ulteriormente l‘ammontare degli investimenti”.

In particolare il fondo si occuperà della riqualificazione di edifici esistenti e di operazioni di sviluppo e potrà considerare investimenti diretti e indiretti in programmi di rigenerazione pluriennale anche con riferimento a portafogli di immobili. Il focus è in prevalenza su Milano centro, anche se non si escludono Roma e altre città “secondarie”, e sul terziario, quindi in prevalenza uffici. Il fondo ha già allocato circa un 30% della capacità di investimento per un totale di circa 450 milioni su due progetti, uno è quello di Porta Nuova Bonnet, cioè la ex sede di Unilever con un progetto di riqualificazione integrale curato dallo studio di architettura inglese PLP, e il secondo è quello riguardante Porta Nuova Garibaldi, con l’acquisizione dal Comune di Milano di due aree in Via Melchiorre Gioia adiacenti a Porta Nuova, dove è prevista la realizzazione di due edifici a destinazione terziaria.
“C’è quindi in corso di approfondimento una pipeline di investimenti per oltre un miliardo”, ha spiegato Catella. A questo proposito, tra i nuovi investimenti dovrebbe eventualmente rientrare anche l’Unicredit Pavillion, l’auditorium situato nel quartiere di Porta Nuova a Milano che la banca avrebbe messo in vendita lo scorso dicembre e per la quale, ha detto Catella, “ci sono dialoghi in corso”, anche se dipenderà “da quello che vuole fare Unicredit”.

Coima Opportunity Fund II segue il completamento degli investimenti per il fondo COIMA Opportunity Fund I, con un rendimento netto (IRR) atteso per gli investitori superiore al 12%. Ed è su questa linea che punta a posizionarsi anche questo nuovo fondo, ha aggiunto Catella.

I numeri

Nel complesso, Coima srl, che comprende la sgr e la siiq, Coima Res, quotata nel 2016 e specializzata negli investimenti e gestione nel settore terziario a reddito, gestisce oggi 5 miliardi tra asset under management e capacità di investimento, con un portafoglio di oltre 150 proprietà e oltre 150 conduttori suddivisi in 21 fondi.

La piattaforma punta alla performance e quindi alla adeguata gestione del rischio nell’esecuzione dei programmi di investimento e nella gestione degli immobili, al fine di raggiungere un target di rendimento atteso (IRR) di 6-8% sui fondi Core, 9-11% sui fondi value-added e superiore al 12% sui fondi di sviluppo. I principali progetti di investimento su uffici core/core Plus saranno condotti per conto di COIMA RES e quelli Value-added e sviluppo tramite COIMA Opportunity Fund II. Sono in fase di approfondimento ulteriori programmi diversificati per settore fra cui: residenziale, logistica, hospitality e progetti di rigenerazione urbana.

Negli ultimi 10 anni il gruppo ha sviluppato oltre 1,2 milioni di mq e 24 edifici in Classe A (“il 50% di tutti gli uffici di questo tipo presenti a Milano”, ha sottolineato l’ad) con accordi di locazione garantiti per più di 300 mila mq con oltre 60 tenant.  Dal 2015, invece, Coima sgr, anche per conto della siiq, ha perfezionato acquisizioni per oltre 1,8 miliardi, diversificate in core (46%), value-added (18%) e sviluppo (36%). Le acquisizioni sono state principalmente a Milano (89%), con altre a Roma (5%) e in altre principali città italiane (6%) mentre la diversificazione delle tipologie di asset è ripartita fra direzionale (85%), retail (7%), logistica (1%), altro (7%).

A oggi il gruppo gestisce capitali per conto di circa 100 investitori istituzionali, di cui il 73% internazionali, raccogliendo nel complesso 2 miliardi di capitale da fondi sovrani (53%), fondi pensione (14%), fondazioni (7%), private equity (6%), assicurazioni (4%), e la raccolta dedicata a COIMA RES (16%).

Quanto alla struttura, nel corso dell’ultimo triennio, l’organico complessivo è cresciuto del 25%, passando da circa 120 a oltre 150 professionisti, e punta a introdurre altre 10 risorse entro il 2018.

Nella presentazione, la società dedica un accenno anche ai finanziamenti negoziati in dieci anni – con più di venti istituti bancari, italiani e internazionali – per un totale di 4,5 miliardi, di cui 2,4 già rimborsati.

Il team, inoltre, ha trasferito il proprio headquarter nell’edificio (nella foto a sinistra) firmato da Mario Cucinella e di cinque piani fuori terra per circa 2.000 metri quadrati di superficie mentre ha avviato un gruppo di lavoro – Sustainable Innovation Task Force – per rafforzare l’impegno della piattaforma su tutti i criteri ESG (Environmental, Social & Governance) e, in particolare, approfondire la ricerca e sviluppo dedicati all’innovazione di prodotto con riferimento alle caratteristiche della domanda futura degli utilizzatori, alla sostenibilità ambientale e sociale, alle applicazioni tecnologiche, in particolare relative alla digitalizzazione.

“In questo momento storico – ha detto catella – l’Italia è obsoleta sul piano immobiliare, pertanto c’è un tema di prodotto che deve innovarsi ma allo stesso tempo è il settore a livello globale che sta cambiando e va di pari passo con l’evoluzione dell’uso degli spazi da parte delle persone”. C’è “un cambiamento profondo della domanda e questo anche per le nuove tecnologie”.

Coima lancia il secondo fondo da 1,5 miliardi. Irr atteso a oltre il 10%

Noemi

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