Immobili di lusso, salgono i prezzi a Roma e Milano

Il lusso si muove, anche nell’immobiliare delle due principali città italiane, ossia Roma e Milano, con quest’ultima che fa da traino per tutto il comparto. Stando alla ricerca di Santandrea Luxury Houses, gruppo Gabetti, e Nomisma dal titolo “Il mercato degli immobili di pregio a Milano e Roma – settore residenziale H2 (secondo semestre) 2017”, i prezzi sono cresciuti dello 0,4% a Milano e dello 0,3% a Roma, spinti in particolare dal segmento della compravendita.

Questo andamento positivo è però fortemente legato al contesto economico del Paese. “Ci sono fattori che possono condizionare e che vanno tenuti in considerazione, tra cui anche l’esito delle elezioni”, ha detto Luca Dondi Dall’Orologio (nella foto a dx), amministratore delegato di Nomisma, ma anche la crescita economica e i tassi di interesse, che condizionerebbero le condizioni dei mutui bancari. “Non credo che le famiglie smetteranno di comperare, ma se l’incertezza dovesse prolungarsi l’atteggiamento attendista della crisi potrebbe riproporsi”.

A tal proposito secondo Fabio Guglielmi (nella foto a sx), amministratore delegato di Santandrea Luxury Houses, bisognerà vedere cosa il prossimo Governo deciderà di fare sulle tematiche immobiliari, per esempio sulla tassazione: “Un reintroduzione dell’Imu sulla prima casa potrebbe avere ricadute negative”, ha detto, spiegando che per il momento occorre tenere un atteggiamento attendista.

Tra i fattori di criticità poi c’è anche lo smaltimento degli Npl. Per ora questo è “un tema marginale perché siamo ancora alla fase di cessione dei grandi pacchetti. Poi si dovrà vedere cosa contengono e cosa arriverà sul mercato. Ci dovrà essere un assorbimento graduale, perché se si riversasse sul mercato una grossa quota di immobili scontati ci sarebbero effetti sui prezzi”, ha detto Dondi.  po”, ha detto Dondi.

Fatte tutte queste considerazioni, ha concluso l’ad di Nomisma, “è lecito essere moderatamente ottimisti”. I numeri infatti ci sono. “Il mercato sembra aver scontato la crisi” ha sottolineato Gugliemi, E questi miglioramenti si riflettono su diversi aspetti del mercato, ad esempio sui tempi medi di vendita che a Milano che si riducono da 5,8 mesi a 5,5 mesi mentre a Roma rimangono stabili a 6,3 mesi senza significative variazioni rispetto al primo semestre 2017. Inoltre diminuisce a Milano il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo e lo sconto medio sul prezzo di vendita si attesta attorno all’11% mentre la situazione a Roma appare invariata con un sconto medio pari al 13,8%.

Sul versante della locazione a Milano la domanda risulta in crescita, mentre a Roma la situazione appare stabile. I tempi medi di locazione riflettono il mercato degli ultimi anni con una parziale contrazione sia a Milano sia a Roma che raggiunge in entrambi i casi i 3 mesi. Continua nella capitale la riduzione dei canoni medi nell’ordine del -0,3%, mentre nel capoluogo meneghino si registra una crescita pari allo 0,6%.

Per Guglielmi, il mercato delle residenze esclusive si è evoluto. Ora vede “una clientela sempre più attenta nel valutare le diverse caratteristiche dell’immobile, sia in funzione dell’utilizzo diretto che in un’ottica di investimento futuro”. Il lusso “è anche il contesto, del palazzo e del quartiere, è la vicinanza a quanto la città può offrire, in termini di servizi ma anche svaghi. Gli immobili di pregio non sono più misurabili solo attraverso metri quadri o qualificati attraverso la zona centrale di appartenenza. La città sta cambiando e con essa cambiano i modi di viverla”.

Milano, Quadrilatero al top

Quanto alle zone, a Milano ad aver mostrato una maggiore dinamicità con una domanda in crescita sono il Centro storico, Brera e Magenta, Pagano e Indipendenza. In particolare è il Quadrilatero ad aggiudicarsi lo status di zona con la richiesta di prezzi più elevata: per un’abitazione nuova o ristrutturata si va da un minimo di 11.000 euro a mq ad un massimo di 13.000 euro a mq, cifra che si attesta nel range tra i 9.000 euro a mq e 11.000 euro a mq se si opta per un’abitazione usata o da ristrutturare. A Milano la maggioranza della domanda (l’80%) continua ad essere interessata all’acquisto e si conferma la prevalenza di clienti interessati soprattutto ad abitazioni usate. L’80% delle compravendite è finalizzato alla sostituzione della propria casa, mentre una parte marginale, il 5%, acquista per investimento. Per il mercato della compravendita le zone più ambite sono Brera, Pagano e Indipendenza e le superfici ricercate oscillano tra i 180 e i 250 mq (in crescita rispetto al range di 150-220 mq osservato nel primo semestre 2017).

I prezzi medi per mq proposti nei listini si sono ridotti nel tempo al di là delle caratteristiche degli interventi e delle location in cui sono posizionate. Se tra 2013 e 2016 il prezzo medio si attestava tra i 9.200 euro a mq e gli 8.000 euro a mq, tra il 2017 e il 2018 i prezzi medi si sono ridotti a 7.700-7.500 euro a mq.

Escluse dallo studio, per il momento, le zone di Citylife e Isola, che per gli esperti hanno avuto uno sviluppo non in linea rispetto ai tempi del mercato come ad esempio il commerciale, quotato a 1.300-1,400 euro al mq.

Roma, scendono Flaminio e Salario-Trieste

A Roma la domanda di acquisto risulta in aumento con l’eccezione della zona Flaminio e Salario-Trieste. Il centro storico è la zona con i prezzi più alti per le abitazioni di pregio che raggiungono in media i 10.500 euro a mq per il nuovo e 8.500 euro a mq per l’usato. Le variazioni dei prezzi risultano leggermente inferiori rispetto al primo semestre 2017 e la variazione, a livello cittadino, torna a crescere in media dello 0,3%.

Le componenti della domanda risultano più equilibrate a Roma: il 60% della domanda è orientato all’acquisto, e il 40% all’affitto, e nell’80% dei casi si opta per soluzioni nuove o ristrutturate. A Roma la componente che acquista come investimento è abbastanza elevata e si attesta al 25%, un altro 25% acquista come prima casa e il restante per sostituire l’abitazione attuale. A Roma la zona del Centro Storico è la più ricercata e ci si orienta per soluzioni comprese tra i 100 e i 150 mq, superfici che corrispondono a 2-3 camere da letto.