Mercato italiano resta appetibile nonostante instabilità politica

Il barometro del settore immobiliare in Italia continua a segnare bel tempo, ma qualche nuvola, forse passeggera, si affaccia all’orizzonte.

E’ quanto emerso nel corso del summit Quo vadis Italia?, organizzato dallo studio legale Dla Piper, in Collaborazione con Cbre, Cushman&Wakefield, Gva Redilco, JLL e Urban Land Institute (Uli).

L’appuntamento è stata l’occasione per presentare un’indagine condotta da Dla Piper tra un panel di manager e gestori di fondi, che hanno effettuato investimenti immobiliari in Italia per almeno 500 milioni di euro. E il risultato principale del sondaggio è che gli investimenti in grado di generare valore e reddito aggiunto sono pari al 98,15%. Del resto, in un contesto di tassi a zero o negativi, gli investitori a caccia di rendimenti trovano in Italia asset appetibili a prezzi ragionevoli. E ciò, paradossalmente, è il risultato di una debolezza strutturale, ovvero l’instabilità politica. E qui, nel cielo apparentemente terso, passa la prima nube: fino a quando e soprattutto fino a che punto, si sono chiesti diversi panelists intervenuti al convegno, il rischio Paese attrarrà capitali internazionali piuttosto che allontanarli?

Dall’indagine emerge che il 37,1% afferma che l’interesse per il real estate tricolore è cresciuto, a fronte di un 51,6% che dallo scorso anno ha mantenuto invariato il gradimento per l’Italia e di un 11,3% che ha registrato un calo.

L’anno prossimo gli interpellati da Dla Piper prevedono di puntare sul settore degli uffici (64,5%). Crollo dell’indice di appetibilità del retail, sceso al 25,8% dal 52,6% del 2018, e delle infrastrutture (all’1,6% dal 3,5%). Ed ecco la seconda nube, direttamente connessa al rischio politico: gli annunci governativi (che poi, il più delle volte, non si traducono in provvedimenti) in materia di chiusure domenicali degli esercizi commerciali e di concessioni allontano gli investitori da retail e infrastrutture. Crescono le aspettative su residenziale (61,3% contro 33,3% dell’anno scorso) e hotel&leisure (50% contro 28%). Boom dello student housing, figlio della scalata all’eccellenza mondiale che stanno compiendo le università italiane: il 46,7% del campione intende puntarci (era il 19,3% l’anno scorso). Infine, l’invecchiamento della popolazione si traduce in un decollo dei piani di investimento nel senior living: 33,87% da 8,7%.

Se si guarda all’articolazione geografica degli investimenti, ecco transitare la nube più minacciosa: Milano genera l’80,9% delle opportunità. Il resto del Paese vede qualche investimento a Roma e in altre aree del Nord-Ovest, poi sostanzialmente il nulla.

“È una buona notizia per l’Italia che la recente crisi politica non abbia avuto un impatto negativo sulla volontà degli investitori”, ha commentato Olaf Schmidt (nella foto), partner Dla Piper e managing director groups. “Oltre il 70% degli intervistati ha dichiarato di non essere stato dissuaso nei progetti di investimento”.

Di politica ha parlato Aldo Mazzocco, amministratore delegato di Generali Real Estate. “Il Paese vuole andare a destra”, ha spiegato, precisando di esprimere un’opinione personale, “ma i partiti di destra non riescono a organizzarsi e a mantenere il governo”. Invece, ” a sinistra ci sono più competenze politiche”. Da qui nasce l’instabilità strutturale che caratterizza l’Italia negli ultimi anni, perché ogni elezione spinge verso destra, però le leve del comando perlopiù restano in mano all’altra parte.

Giovanna Della Posta, amministratore delegato di Invimit, si è lasciata sfuggire una considerazione piuttosto curiosa per una manager di una società controllata dal ministero dell’Economia: “Lavoro molto vicina al governo e posso dire che qualche volta non sanno quali siano le conseguenze delle decisioni che prendono”. Della Posta ha sottolineato come gli investitori esteri chiedano stabilità delle regole.

NPL E UTP, TANTO LAVORO DA FARE

Parecchi spunti dal panel dedicato ai crediti problematici. Riccardo Serrini, amministratore delegato di Prelios Group, ha ribadito la differenza nella gestione di npl e utp; e ha respinto con forza le allusioni a problematiche sulle cartolarizzazioni garantite dallo Stato (gacs): “Gestiamo tredici gacs e non abbiamo rotto neanche un trigger“. Serrini ha ricordato come i trigger sulle operazioni servite da gacs siano due: net cumulative cash (gli incassi rispetto al business plan) e profitability ratio (misura la distanza tra valore target e valore effettivo del credito). “Le operazioni più grosse sono sopra i business plan”, ha aggiunto il numero uno di Prelios.

Salvatore Ruoppolo, head of real estate and leasing npls di Intrum Italy, è tornato sulle disparità geografiche nel settore: “Se facciamo Milano vs Italia in termini tennistici siamo 6-0”.

Mirja Cartia, amministratore delegato di ReStar, e Gaudenzio Bonaldo Gregori, amministratore delegato di Pillarstone Italy, hanno insistito sul punto che, usciti dai bilanci delle banche, gli npl non sono spariti. “La soluzione dei problemi non l’ho ancora vista”, ha affermato Cartia. “Il Paese continua ad averli sul groppone”, ha aggiunto Gregori.

Alessandro Gatto, co-head structured finance Southern Europe di JP Morgan, ha parlato delle gacs come di “una svolta per l’Italia” e ha anticipato che la banca Usa, dopo essere riuscita a portare sul mercato investitori a stelle a strisce, soprattutto hedge fund, punta a reclutare investitori asiatici.

Infine, Giorgio Tito Baroero, head of group distressed asset management di UniCredit, si è soffermato sulle alternative che la banca valuta sugli utp al fine di massimizzare il valore attuale dei crediti: mantenere i files sui libri, cederli interamente oppure convogliarli su una piattaforma, mantenendo parzialmente la titolarità del credito, in modo da godere del recupero di valore, e cedendone la gestione.