Caccia agli uffici anche nel 2020. Investitori concentrati su Milano

La domanda di uffici continuerà a trainare il mercato real estate italiano quest’anno, sostenuta soprattutto dalla consulenza strategica e dagli operatori di spazi modulabili. E’ quanto emerge dalla lettura di due report della società di consulenza immobiliare Cbre.

L’anno scorso ha visto transazioni di uffici per un volume complessivo di circa 5 miliardi di euro, quasi il doppio rispetto al 2018, ovvero il 61% degli investimenti nel mercato direzionale a livello italiano. Il 2020 dovrebbe confermare la tendenza.

Milano traina il settore: nel 2019 ha attratto oltre il 70% degli investimenti, pari a 3,7 miliardi. Il capoluogo lombardo soffre una carenza di offerta di asset appetibili, fenomeno che porta a un rialzo dei prezzi e a un conseguente calo del rendimento prime, che durante il 2019 è sceso al 3,3%. La dinamica si riflette anche sulle good secondary location, con rendimenti in contrazione al di sotto del 5%.

Quest’anno, sottolinea Cbre, stante la carenza di offerta di asset nelle zone centrali, il mercato real estate milanese vedrà prevalere la valorizzazione dello stock esistente mediante operazioni di tipo value-add, soprattutto nelle aree periferiche, come nel caso dei progetti Mind, MilanoSesto, Santa Giulia e nel recupero degli ex scali ferroviari.

L’anno scorso Milano ha registrato volumi di take-up pari a 481mila metri quadri. Nelle aree più richieste, centro e Porta Nuova (nella foto), il canone prime ha toccato quota 600 euro al metro quadro; Cbre prevede un ulteriore incremento nel 2020. Non c’è dubbio che quest’anno i settori protagonisti dell’assorbimento saranno quelli legati ai business services, con una crescita degli operatori del flexible space e della consulenza strategica. Sotto la spinta della domanda di spazi altamente efficienti, di canoni in costante rialzo e di investitori e developer in cerca di nuove opportunità, si assisterà a un’evoluzione della geografia dei sottomercati. Se il 2019 ha visto la definitiva consacrazione di CityLife-Fiera e Bicocca, il 2020 guarderà a sud, allo scalo di Porta Romana. La pipeline degli sviluppi ad uso ufficio uffici su Milano si arricchisce di nuovi progetti e arriva a misurare circa 450mila metri quadri tra edifici in costruzione e pianificati, in completamento entro il 2023. Di questi, per il 2020 è previsto il completamento di circa 130mila metri quadri di nuovi spazi concentrati nel distretto di Porta Nuova, con il completamento di Gioia22, e nella periferia meridionale.

Roma, che segue a distanza Milano, l’anno scorso ha registrato transazioni di uffici per poco meno di un miliardo, concentrati esclusivamente sul centro e sull’Eur. Rendimenti sotto pressione anche nella città capitolina, per effetto della carenza di asset appetibili. Il take-up nel 2019 è stato pari a 269mila metri quadri, in crescita del 61% rispetto all’anno precedente. Nel centro il canone prime è salito a 450 euro al metro quadro

PIACCIONO HOTEL E STUDENT HOUSING

L’appetito di uffici da parte degli investitori emerge anche dalla ricerca Investor Intentions di Cbre , da cui si evince che le asset class più interessanti del 2020 saranno hotel (il 17% degli investitori si dice interessato, dopo l’anno record 2019 in cui il settore ha raccolto 3,3 miliardi di investimenti, triplicando il volume medio degli ultimi anni), gli uffici (col 16%), la logistica (indicata come settore più attraente dal 15%) e lo student housing (che raccoglie il 14% dell’interesse). Il 9% degli intervistati ha mostrato interesse verso i non performing loans.

Secondo gli investitori, il principale ostacolo in Italia è la disponibilità di asset (per il 25% degli intervistati), seguito dal pricing degli stessi (18%) e dalla bassa trasparenza del mercato (11%).

L’83% degli intervistati dichiara di trovare interessante l’asset class residenziale in Italia; per il 63% questo segmento acquisirà in Italia la stessa importanza che ha nei mercati principali d’Europa. Gli ostacoli principali allo sviluppo di questo comparto sono l’eccessiva frammentazione della proprietà (per il 24% degli intervistati), la mancanza di una politica pubblica a supporto (12%) e l’assenza di società di asset management specializzate nel campo (11%). Lo student housing si conferma l’opportunità di investimento residenziale più ambita (27%), seguita da multi-family (23%), senior housing (23%) e segmento luxury (20%).

Milano si conferma la città più ambita dagli investitori: il 40% la indica come città più attraente per gli investimenti nel 2020, seguita da Roma (25%) e Firenze (12%). Riscuotono interesse anche Bologna, Torino e Venezia.

La tipologia di asset a cui gli investitori mirano maggiormente è quella value-add (31% degli intervistati), mentre gli asset core e core plus registrano percentuali di interesse più basse (rispettivamente 21% e 18%). Il 77% degli intervistati si dice interessato a opportunità di sviluppo, principalmente nei settori logistica (22%), multi-family (17%) e uffici (16%). Anche nel caso delle opportunità di sviluppo, la ricerca degli investitori ha un focus privilegiato su Milano, col 71% di preferenze, contro il 10% di Roma e il 20% degli altri mercati regionali in Italia.

Per quanto riguarda il livello di attività, gli investitori credono a una sostanziale stabilità rispetto all’anno appena trascorso (quasi il 40% si aspetta un’attività in linea con il 2019) o a volumi di investimento leggermente superiori. Pochissimi ritengono che ci sarà un calo.

Le aspettative sui rendimenti degli asset prime da parte degli investitori cambiano in base alle asset class: la maggior parte degli investitori si aspetta infatti stabilità per gli uffici (57%), la logistica (33%) e gli hotel (39%). Diversa la situazione nel comparto retail: gli investitori ritengono che gli yield saranno in lieve aumento per shopping centre (29%) e retail park (28%); stabili per i factory outlet (34%) e il segmento high street (54%).