Real estate, le opportunità dopo lo choc Covid-19

Il settore immobiliare italiano, con il coronavirus Covid-19, ha subìto uno choc temporaneo, che lascerà qualche strascico, soprattutto nel breve termine, ma che non stravolgerà il mercato; anzi, semmai, accelererà i trend già in atto.

È questo l’assunto principale che ha messo d’accordo i partecipanti a un webinar dal titolo “Real estate: quali tendenze dopo il Covid19? Il punto di vista degli investitori”, organizzato l’8 giugno da Financecommunity in collaborazione con lo studio legale Freshfields Bruckhaus Deringer. 

Ricco di spunti che avrebbero meritato più delle due ore circa dedicate all’evento, il webinar ha rappresentato l’occasione per mettere attorno a un tavolo (virtuale) alcuni dei principali protagonisti dell’industry. Hanno partecipato, infatti, Mario Abbadessa, senior managing director and country head di Hines Italy, Luigi Aiello, chief corporate & business development del gruppo Prelios, Ofer Arbib, chief executive officer di Antirion Sgr, Paolo Bottelli, founder & chief executive officer di Kryalos Sgr, Emanuele Caniggia, amministratore delegato di DeA Capital Real Estate Sgr, Alexei Dal Pastro, chief executive officer Italy di Covivio, Giovanna Della Posta, chief executive officer di Invimit Sgr, e Francesco Lombardo, partner di Freshfields Bruckhaus Deringer.

Qui di seguito il webinar intergrale

INDUSTRIA SANA, EFFETTI NON DURATURI

La premessa è stata volutamente provocatoria, basata sulle previsioni più disparate che si sono dette e scritte nelle ultime settimane. Il mondo è cambiato, il boom del real estate (che in Italia, peraltro si è limitato a Milano e, in misura decisamente minore, a Roma) appartiene al passato. Per quanto riguarda il residenziale, ci sarà un crollo delle transazioni e dei prezzi, andremo tutti a vivere in campagna (qualcuno ha parlato di rinascita dei borghi, sell cities and buy countries) e, a ogni modo, cercheremo abitazioni più grandi, con il giardino o quanto meno con un balcone fiorito, per affrontare eventuali nuovi lockdown. L’affitto breve (Airbnb, per intenderci) ha subìto un colpo mortale, e con esso l’investimento finalizzato a cavalcarne l’esplosione. Guardando al non residenziale, lo smart working (imposto dalla pandemia e ora entrato nel Dna di milioni di lavoratori) ucciderà l’ufficio tradizionale, in particolare gli open space. Chi sarà costretto ad andare in ufficio si chiuderà in stanze riservate (qualcuno ha ipotizzato la rivincita dei famigerati cubicoli). L’hotellerie ha incassato una mazzata terrificante dal blocco dei viaggi e assisteremo a un ripensamento del concetto di vacanze e di ospitalità. Pietra tombale, poi, sul retail tradizionale. Unica asset class che, stando a queste previsioni, esce trionfante dal Covid-19 è la logistica legata al delivery delle società di e-commerce, il cosiddetto last mile, che possiamo ribattezzare last smile, pensando al logo di Amazon, player dominante del settore.

Queste previsioni risentono dell’impatto, emotivo prima ancora che economico, della pandemia. Hanno il respiro corto, lo sguardo rivolto al breve termine. E, in effetti, anche in pieno lockdown sono stati siglati deal di real estate in tutti i segmenti. In secondo luogo, alla liquidità già abbondante in epoca pre-Covid si è aggiunta quella derivante dalle misure varate da governi e banche centrali per affrontare le conseguenze economiche del virus; così, gli investitori istituzionali si stanno trovando con l’imbarazzo della scelta su quali asset class puntare le fiches che abbondano nelle loro mani, e l’immobiliare, per quanto sia un investimento illiquido, è da sempre amato perché non volatile e fucina di rendimenti stabili.

Da qui è partito il dibattito, con i partecipanti allineati – pur con varie sfumature – nel lanciare messaggi rassicuranti e spargere ottimismo. «Il mondo non è cambiato e non cambierà», ha scandito Abbadessa di Hines. «Bisogna avere una visione stabile e di lungo periodo. Il Covid ha accelerato dei processi e dei trend che erano già in atto».

Caniggia di DeA Capital RE ha fatto eco al collega: «Il mio punto di vista personale è che questa non sia una crisi sistemica, è una crisi da evento: un evento esterno, assolutamente fuori dal mercato, ha spento l’attività economica. Non è la crisi del 2008, quando andò in crisi il sistema». Secondo Caniggia, «una volta tolto di mezzo il fattore esterno, il sistema tornerà a camminare e la ripresa sarà probabilmente veloce».

Ottimismo anche nelle parole di Dal Pastro di Covidio: «Sebbene ci sia stato un episodio virulento, che lascerà segni, temo soprattutto sull’economia italiana, il contesto resta supportive».

Attenzione: i panelist non hanno nascosto che il Covid-19 abbia un impatto pesante nel breve termine. Caniggia ha parlato di «effetto molto duro sull’occupazione», pensando soprattutto al turismo e alla ristorazione. Bottelli di Kryalos, guardando al secondo semestre, ha affermato che «sicuramente il mercato sarà influenzato dal Covid; ora, per esempio, mi sembra che ci siano leve più basse a prezzi più alti. Forse è solo un momento, ma è un fatto».

Aiello di Prelios ha richiamato l’attenzione su un sistema produttivo che ha incassato un colpo durissimo dalla pandemia: «Ci aspettiamo una nuova ondata di npl e utp». Già oggi ci sono circa 30mila aziende che sono classificate come utp, che impiegano oltre un milione di persone. Gli utp «hanno impatti devastanti sui bilanci delle banche, creando un effetto domino, perché, pur essendo vive e con marginalità positiva, le aziende in condizioni di difficoltà temporanea rischiano di non ricevere più credito». Purtroppo, ha aggiunto Aiello, i decreti liquidità hanno fatto pochissimo sul fronte dei crediti problematici, di fatto escludendo gli utp. Servono «soluzioni di sistema, che consentano alle banche di tornare a erogare nuove linee in bonis, non passare l’80% del tempo a occuparsi di crediti deteriorati». Certamente, una strada è quella delle partnership fra banche e servicer, come l’accordo siglato tra Prelios e Intesa Sanpaolo.

RESIDENZIALE: NON VOGLIAMO ANDARE A VIVERE IN CAMPAGNA

L’ampiezza del dibattito è stata tale che una sintesi risulta complessa. Guardiamo una per una le singole asset class. E partiamo dal residenziale. «La domanda da porsi è: quanto è cambiata la percezione delle persone?», ha argomentato l’avvocato Lombardo. «Esiste ancora chi vuole 100 metri quadri in centro? La percezione dei potenziali acquirenti e conduttori avrà un effetto sugli investimenti nel breve periodo». Per quanto riguarda il medio-lungo termine, «dipenderà dall’evoluzione del virus».

Dal Pastro di Covidio è stato tranchant: «Andremo tutti ad abitare in campagna o nei borghi? Non credo proprio. Anzi, il trend di progressiva concentrazione nelle città continuerà, ma saranno le città ad adeguarsi, svilupparsi e a rigenerarsi».

Convintissimo di proseguire sulla strada dei progetti di living, con particolare focus sugli affitti a canoni accessibili e sullo student housing, Abbadessa di Hines: «Non sono guidato dal momento. Le nostre operazioni sono di lungo termine. Occorrono spazi flessibili», per esempio nei condomini aree dedicate allo smart working a piano terra.

Anche Arbib di Antirion non vede una fuga dalle città verso la provincia. «Il mercato italiano è concentrato a Milano e a Roma perché l’attività industriale e i servizi sono concentrati in queste città», ha sostenuto. Nel resto del Paese i prezzi sono decisamente più bassi, ma «spostarsi è molto più faticoso». E la realtà è che «gli investitori cercheranno sempre di avere in portafoglio immobili nelle città principali».

UFFICI: LO SMARTWORKING NON È UN KILLER

Il lockdown non ha fatto esplodere lo smart working, ma, come ha ironizzato Arbib, «lo home working». Il vero smart working, ha aggiunto il ceo di Antirion, deve partire «dal benessere e dalla produttività del dipendente». Abbadessa ha sottolineato che «non c’è niente di smart in una persona che lavora dentro casa, coi bambini in giro. Diverso è avere in un condominio una zona a piano terra con uno spazio dedicato al lavoro, questo è smart: si può lavorare da casa come in ufficio, con un’infrastruttura tecnologica e logistica dedicata».

Lombardo di Freshfields, d’altro canto, ha notato che «l’idea di andare ad abbattere il costo del real estate attrae gli imprenditori». Della Posta di Invimit ha replicato: «Non bisogna cadere nell’inganno dei risparmi di costi». Il remote working è stata, secondo la manager, «un’ottima via d’uscita nell’emergenza, ma non può diventare la normalità, non può essere la porta principale dell’azienda. Come essere umani siamo tridimensionali, è impossibile portare avanti i rapporti di lavoro senza una presenza fisica». Inoltre, «è stato uno stress tremendo gestire famiglia e lavoro negli stessi spazi».

Sul punto ha concordato Arbib di Antirion: «L’uomo è un animale sociale, dà il meglio di sé quando lavora in compagnia. L’ufficio sarà sempre al centro della vita lavorativa». Dal Pastro di Covidio ha detto di aver constatato «un’energia nuova» nelle persone che sono tornate in ufficio dopo l’inizio della cosiddetta Fase 2, perché, per quanto si sia stati efficienti da casa, «tante cose sono state perse, il capitale umano dell’azienda è nel luogo di lavoro». Ma l’ufficio, ha proseguito Dal Pastro, «deve essere un luogo a supporto dell’attività lavorativa, del benessere dei lavoratori: su queste basi, siamo pienamente convinti che abbia un futuro brillante». Concretamente, Covidio sta «studiando una revisione dell’utilizzo degli spazi, una riduzione delle percentuali delle superfici destinate ai desk tradizionali, per aumentare gli spazi comuni in grado di garantire sicurezza, che sarà un must, e benessere ai dipendenti».

Uffici sempre più integrati con il contesto urbano in cui sono inseriti, flessibili, dotati di aree comuni per il benessere dei dipendenti, con un vero smart working come complemento. Il Covid-19, da questo punto di vista, ha accelerato un trend già in atto. «Gli uffici open space in batteria, con una persona ogni quattro metri quadri, già non erano più socialmente sostenibili», ha notato Abbadessa.

Qualche tenant, però, ha messo in stand-by i piani per cambiare sede. Arbib di Antirion ha ricordato la scelta di Deloitte di non esercitare l’opzione su un edificio di 45mila metri quadri in corso Italia, a Milano, e su un immobile in via Veneto, a Roma, «perché vedono un problema nel 2021, una ricaduta dell’economia, quindi vogliono restare nei vecchi uffici».

Certo, se effettivamente – come teorizza qualcuno – lo smart working dovesse affermarsi come lo standard per milioni di lavoratori (vuoi perché il dipendente ne trae beneficio in termini di work-life balance, vuoi perché l’imprenditore taglia i costi del real estate), il rischio è che una parte consistente degli edifici nel centro di Milano e di Roma si svuoti: allo stato, per esempio, nel capoluogo lombardo ci sono torri di recente costruzione che hanno percentuali di occupazione inferiori al 20%. Che si fa? Si abbattono? L’avvocato Lombardo ritiene che il metro per misurare il futuro degli uffici saranno i progetti di sviluppo attualmente in corso: «Se non avessero successo, ci sarebbe un impatto su tutto il mercato».

HOTELLERIE: TORNEREMO A VIAGGIARE

Stiamo entrando in una stagione estiva che tale non sembra, un po’ perché le condizioni meteorologiche ricordano l’autunno, e soprattutto perché programmare una vacanza con l’incubo di mascherina, guanti, distanziamento sociale e sanificazione delle aree comuni pare impensabile. Le strutture di accoglienza, quelle che hanno riaperto i battenti, sono col fiato sospeso, in attesa di capire quanti turisti prenoteranno e se saranno in grado di soddisfare le norme di sicurezza.

Eppure, hanno assicurato i partecipanti al webinar, il turismo non è morto…

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